Nhiều bất cập cho nhà đầu tư nước ngoài đầu tư thị trường địa ốc

Nhà ĐT ngoại quốc: hạn chế gì khi KD BĐS?

Với những quy định hiện hành của Luật kinh doanh ở Việt Nam, một loạt nhà đầu tư ngoại quốc muốn ĐT nhưng lại gặp nhiều khó khăn bởi những lực cản là quy định của pháp luật. Dưới đây là các hạn chế cần kể đến:

Phạm vi k/doanh hẹp hơn

Vì sao nói phạm vi kinh doanh của nhà ĐT ngoại quốc nhỏ hơn nhà đầu tư trong nước bởi 2 nguyên do:

Thứ nhất: Với những cách thức đất chia lô bán nền, xây dựng nghĩa trang, đất mồ mả để bán hoặc thay chủ sử dụng đất gắn với hạ tầng đó thì nhà đầu tư nước ngoài chẳng thể đầu tư vào.

Thứ 2: Đối với nhà ở, công trình kiến thiết lớn (ví dụ giống các dự án: Bán chung cư Vinhomes Ba Son Golden River, Bán chung cư Vinhomes Metropolis), nhà ĐT là người ngoại quốc không được mua để Cần bán, cho thuê, cho thuê mua mà chỉ cho phép thuê mướn những BĐS này để thực hiện cho thuê mướn lại.

Tổng số lượng nhà ở được đầu tư bị hạn chế

Những đối tượng được mua, thuê mướn mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và có được không quá 30% tổng số lượng căn hộ chung cư trong một block chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở, biệt thự thì trên 1 vùng có số dân tương đương một đơn vị HC cấp phường chỉ được mua, thuê mướn mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và có được không quá 250 căn nhà bao gồm: DN có vốn ĐT ngoại quốc, quỹ ĐT nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang h/động ở VN, cá nhân ngoại quốc được phép nhập cảnh vào VN. (Điều 161 Luật nhà để ở năm 2014)

Quy định trong Nghị định 99 ban hành vào 20/10/2015 có thông tin cụ thể hơn về vấn đề này trong các tình huống giống như:

Với hoàn cảnh trên 1 địa bàn có số dân tương ứng một tổ chức hành chính cấp phường mà có DA ĐT kiến thiết nhà định cư thương mại. Trong khi đó, có nhà để ở tách riêng để bán, cho thuê mua thì đơn vị, cá nhân ngoại quốc được có được số lương nhà để ở giống sau:

– Hoàn cảnh chỉ có một DA có tổng số lượng nhà để ở tách riêng dưới 2500 căn thì đơn vị, tư nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tất cả lượng nhà định cư trong D/A đó.

– Tình huống chỉ có 01 dự án có con số nhà để ở riêng rẽ tương đương 2500 căn thì đơn vị, cá nhân ngoại quốc chỉ được sở hữu không quá 250 căn.

– Hoàn cảnh có từ hai D/A trở thành mà tổng số nhà ở riêng rẽ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì đơn vị, tư nhân nước ngoài chỉ được có được không quá 10% số lượng nhà định cư của mỗi D/A. .

Giống như vậy về việc đầu tư cho những D/A bất động sản (BĐS) trong nước, nhà đầu tư ngoại quốc đã có các hạn mức quy đinh khi muốn ĐT ở Việt Nam.

Khoản tiền thu trước bị hạn chế khi mua bán trao đổi với những loai bất động sản được hình thành trong thời gian tới

Hiện nay có rất nhiều dự án bất động sản đã bắt đầu bán từ khi đang kiến thiết và bảo đảm tiến độ bàn giao nhà. Với hình thức này, chủ đầu tư có quyền thu trước số tài chính của khách hàng theo tiến độ kiến thiết của DA (thanh toán theo đợt). Với những nhà ĐT trong nước, pháp luật VN quy định đươc thu tối đa 70% giá trị hợp đồng trong khi tỷ lệ vận dụng với các nhà đầu tư nước ngoài chỉ có tối đa là 50%. Đơn cử giống Căn hộ chung cư Hà Nội Center Point. Nằm tại địa chỉ 85 Lê Văn Lương, thuộc Lô đất 3.7 CC phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội, nằm ở trong khu có giá địa ốc cực kỳ cao, nhưng mà đã thu lại vốn nhanh nhờ thu trước từ giao kèo của người tiêu dùng.

Dễ bị tịch thu lại đất

Do gặp phải trở ngại về vấn đề thủ tục hành chính và không thương thuyết được với người dân về vấn đề, giải tỏa mặt bằng & bồi hoàn cho DA mà rất nhiều nhà đầu tư ngoại quốc đã chẳng thể hoàn thành dự án & bị thu lại đất. Để được phê duyệt thì các D/A ĐT phải được phê duyệt bởi cơ quan NC có thẩm quyền với hoàn cảnh phải hợp lý với xây dựng, kế hoạch dùng đất, xây dựng đô thị, quy hoạch kiến thiết nông thôn mới.

Trên đó là bốn lý do dẫn đến việc nan giải của những nhà ĐT bất động sản (BĐS) ngoại quốc vào Việt Nam do chưa nắm rõ những quy định và luật pháp ban hành về đầu tư, sử dung tài nguyên đất tại VN. Chính những lực cản này dẫn đến Hiện trạng cá nhân, đơn vị người nước ngoài muốn ĐT vào Việt Nam găp cực nhiều thử thách, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản – một lĩnh vực không mới nhưng mà không bao giờ cũ ở nước ta ngày nay.